Koupě bytu na pronájem se v Česku vyplatí poslední dobou čím dále méně. Kdo se přesto rozhodne pořídit si nemovitost na pronájem a chce tím vydělávat či splácet hypotéku, měl by si uvědomit některá zásadní rizika, která s pronájmem souvisí.
Vysokoškolská studentka Kateřina před pár lety zdědila v Praze panelákový byt. Protože jí ale vyhovoval podnájem s kamarádkami a často cestovala, rozhodla se jej
pronajímat. Jako nejvhodnější se jí jevil pronájem přes agenturu diplomatickým službám. Kompletně vybavený byt na Praze 6 jí zprvu přinášel slušný výnos. O pár let později se vše začalo měnit. Splátky nájemného se začaly zpožďovat. Navíc nájemci, piloti jedné prestižní letecké společnosti, v bytě postupně zničili kdeco. V krátkém čase tak bylo potřeba vyměnit všechny domácí spotřebiče, koberce i nábytek. A to si ještě studentka mohla gratulovat, že nemusela dělat žádné velké úpravy bytu. Pronájem ji nejenže už nevydělával, ale ještě si musela kvůli němu půjčit na nové vybavení. Nakonec pro ni bylo nejlepší, když se do bytu nastěhovala.
První riziko: Časová náročnost
Každý, kdo si
pořídí byt kvůli pronájmu, tímto způsobem situaci řešit nemůže a jeho investice se může stát snadno ztrátová. Pokud majitel nechce přicházet o peníze, musí trávit starostí o byt podstatně více času, než původně očekával.
Časovou náročnost takové investice do nemovitosti je proto třeba vzít v úvahu ještě před koupí bytu či domu.
Přečtěte si také: Chcete pronajímat byt nebo pokoj?
Druhé riziko: Návratnost investice se prodlužuje
Další riziko na potenciálního investora čeká při
určování výše nájmu. Kvůli deregulaci nájemného začíná klesat tržní nájemné. To zhoršuje návratnost
investice či může dostat majitele do problémů s placením hypotéky. Reálný výnos z pronájmu dnes mnohdy nepředstavuje už ani tři procenta. Jedním ze základních problémů, které mohou majitele bytu k pronájmu potkat, je tedy
snížený, nulový nebo dokonce záporný zisk z nájmu.
Přečtěte si také: Deregulace nájmů ztrpčuje seniorům život
Třetí riziko: Nárazové zvýšení nákladů na údržbu domu
Pro snížení výnosnosti
investice do nemovitosti stačí jen taková „drobnost“ jako jsou
mimořádné náklady související s údržbou domu.
„V domě se třeba rozbije výtah nebo se stane nějaká nepředvídatelná havárie a náklady pro majitele pak nárazově vzrostou,“ upozorňuje expert na trh s nemovitostmi Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) a dodává:
„Nebo se vám nepovede sehnat dostatek kvalitních nájemníků. A to je riziko, které vlastně dneska nikdo neřeší a nikdo si ho neuvědomuje. Přitom reálně existuje.“ Může se třeba stát, že majitel bytu nedokáže zajistit
stoprocentní obsazení bytu nájemníky. I několikaměsíční propad v obsazenosti bytu tak může představovat pro majitele ztrátu třeba několika desítek tisíc korun podle bytu a lokality. Pro toho, kdo z nájemného splácí hypotéku, to může znamenat poměrně velkou komplikaci a
nutnost vytvořit si do budoucna finanční rezervu.
Přečtěte si také: Jak poznáte seriózní realitku?
Čtvrté riziko: Smrt nájemníka
Propad ve výnosech z nájmu může nastat i z jiných důvodů. Stačí, aby se
ztratil dosavadní nájemník. To se může podle Pácala stát v případě
úmrtí nájemce. V takové situaci notář může byt zapečetit i na několik měsíců i let dokud není vyřešené dědictví . Majitel bytu s tím nemůže nic dělat, protože je odkázán na benevolenci notáře.
„Pokud chce, může vám byt zpřístupnit a věci po zemřelém odvézt do skladu. Může ale také byt použít jako bezplatné skladiště až do vyřešení soudního sporu. I v případě, že se notář zachová slušně, připraví vás to o několik měsíců nájemného, než dojde k vyklizení a předání bytu,“ vysvětluje Pácal.
Přečtěte si také: Závěť podle právního řádu ČR
Páté riziko: Nesolidní nájemník
Nájemník může zmizet i sám od sebe, protože má dluhy a začne se skrývat. Pokud majitel bytu netuší, kde dotyčného hledat, třeba podle trvalého bydliště, příbuzných či zaměstnavatele, přijde také o své peníze. To se stává často u pronájmu bytu cizincům. Podle Občanského zákoníku sice může majitel dát takovému nájemníkovi výpověď, a to i bez přivolení soudu, výpovědní doba je ale tříměsíční, a to rovněž znamená už ztrátu větší sumy peněz.
„I když by to byl Čech, u kterého víte, kde je trvale hlášen, a víte, kde ho sehnat, tak než se prostřednictvím soudu domůžete peněz, uplyne hodně dlouhá doba. Častěji se stává, že nájemník zmizí a majitel ani neví, jak toho člověka žalovat. Pokud navíc takový člověk v bytě něco zničil či odcizil, škoda je ještě vyšší. A soudy si s touto situací neumí poradit,“ konstatuje Pácal.
Přečtěte si také: Kupujete byt? Ptejte se, jak hospodaří celý dům
Šesté riziko: Občanský zákoník straní nájemcům
Rizika pronájmu nepředstavuje jen snižující se výnos či osoba nájemce. Problém celkově podle expertů i zástupců majitelů domů spočívá právě ve
vymahatelnosti českého práva. Konkrétně Občanského zákoníku, který podle nich stále straní nájemcům.
Přečtěte si také: Nenechte se vyhodit z bytu
Sedmé riziko: Nepřizpůsobiví sousedi
Narazit může pronajímatel i při
špatném fungování společenství vlastníků, nebo když je
byt v blízkosti méně přizpůsobivých obyvatel domu. Ačkoli byt třeba obývá spolehlivý a dobrý nájemce, mohou ho takové okolnosti přimět k odstěhování navzdory tomu, že v bytě by jinak bydlel rád. Podle Pácala stačí, aby sousední byt jeho vlastník pronajal deseti zahraničním stavebním dělníkům, kteří dělají nepořádek a jsou hluční. V tu chvíli se stane, že se s takovým majitelem na změně k lepšímu domluvit nelze, slušný nájemce odejde a další se už na takové místo shání obtížně. Ještě horší situace nastane, pokud je takových majitelů bytů s problematickými nájemníky v domě více.
„V takovém případě jde celý dům svým způsobem s kvalitou dolů, a s ním i hodnota bytů,“ dodává Pácal.
Zdroj: www.peníze.cz – vše o financích na jednom místě
Kam dál?
Nový dům nebo rekonstrukce starého
Druhé bydlení: chytrá investice
Jak nenaletět na "výhodné" nabídky na koupi nového bytu
Bezplatné poradny pro seniory
Pronajímali jste už někdy některou ze svých nemovitostí? Jaké jsou vaše zkušenosti s pronájmy? Doporučili byste nákup nemovitosti na pronájem? Podělte se o své zkušenosti a tipy přímo pod článkem nebo v diskuzním fóru.